换个角度看上海二手房市场！| 一房一万·上海房东信心指数分析！

用成交量来描述二手房市场，是最简单直接的

(相关资料图)

毕竟上海楼市的每次“大涨”都伴随着成交量的急速放大

2015年4月：3.5万套

2016年3月：5.1万套

2021年1月：4.4万套

但很多时候，成交量只是一个多种因素复合作用的“混沌结果”

举个例子：

在过去的2年里，上海二手房市场有两个“峰值”，一个是在2021年7月份，一个是今年3月份，当月都成交了约2.4万套

从成交量来看，两个时间点的二手房市场旗鼓相当，但实际上，2021年7月市场是笼罩在「核验价」的阴云之下，而今年3月则是阴云散去之后的阳光普照

同样是2.4万套的成交量，市场情绪和交易热度不可同日而语

类似的例子还有很多：2022年8月和2023年2月都成交了1.9万套、2021年8月和2023年4月都成交了1.75万套...

所以，简单粗暴地用成交量来描述二手房市场，不够精准！

市场需要一个新的「指标」

上海房东信心指数

同样是成交2.4万套，2021年7月的房东信心指数要明显高于2023年3月；2022年6月复工之后，二手房成交量回落缓慢，而房东信心指数在快速下降

市场好坏一目了然！

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1、

二手房市场，有挂牌才有成交，既然成交数据“不能用”，就只能在「挂牌市场」找答案

做过数据分析的朋友都知道，底层数据的质量直接决定了最终结论的可靠性，所以房东信心指数是基于链家挂牌数据而来

我们提取了过去一段时间内，上海链家二手房住宅挂牌房源中，挂牌价格环比上调、持平和下降的房源数，得到了上海二手房市场的“多空势力”分布图

这应该是上海楼市第一次以如此直观的方式展现在大家面前，我们可以看到，从2018年至今，上海二手房市场始终“稳重”，价格不变的挂牌房源占比基本上保持在70%以上

所谓的市场好坏，关键因素是市场上的“活跃势力”，也就是挂牌价格环比上调和下降的房源数

2019年小阳春：

涨价房源占比6.36%、降价房源占比17.75%

2021年1月爆发：

涨价房源占比29.43%、降价房源占比6.08%

2022年6月解封：

涨价房源占比6.26%、降价房源占比12.38%

2023年小阳春：

涨价房源占比3.31%、降价房源占比25.96%

抓住关键因素，挂牌价环比上调房源数与价格有变动的总房源数的比值，就得到房东信心指数

这是一个来源于挂牌量，却又与挂牌量走势迥异的指标！

以在2021年8月-2022年6月为例，当时挂牌量受核验价影响，持续处于低位，而房东信心指数却在2021年9月后便开始上升

2023年以来，随着核验价进一步放松，链家挂牌量一路走高，而房东信心指数却正好相反

2、

作为一个全新的指标，房东信心指数走势和市场过往的每个重要时间节点都「精准」对上

2019年小阳春是上一轮调整的终点，房东信心指数有明显上升，而且在之后的一年里，市场明显好于2018年同期

2020年的小阳春被疫情打断，但是房东信心指数并没有受到太大影响，反而在上海优秀的防控催化下，房东信心指数飙升，成为近5年来的高点，市场回到全盛状态

2021年被核验价分成了截然不同的两部分，前半年市场情绪高涨，量价齐飞，下半年跌落谷底，市场快速收缩

2022年解封后，房东信心指数延续了被打断的小阳春，成交量在积压需求释放下没有快速下降，但房东信心指数再次见底，核验价也是在这个时候开始放松

2023年的小阳春是近5年来成色最差的，房东信心指数小幅上升后便开始回落，而且拐点领先于成交市场

不止如此，房东信心指数还可以在“周”维度敏感捕捉市场变化

7月前三周成交量“躺平”，房东信心指数只有极微小的波动，而在最后一周，政策吹风达到高潮，信心指数几乎是翻倍的上涨，比成交量的环比涨幅更夸张

成交量回升只反映出了市场的一小部分，而房东信心指数大幅回升则是全部市场情绪的体现，那些期待政策落地市场回暖并开始下调议价空间的房东群体也在其中

有了房东信心指数，我们还可以更清晰的看到局部市场的变化：

2022年解封之后和今年小阳春是近一年来房东信心指数的两个高点，但是结构完全不同

通过不同环线房东信心指数走势可以发现，前者是市区主导、后者是郊区刚需主导，这一点在不同总价段房东信心指数走势中也能得到印证

总结

在成交量、挂牌量之外，终于有一个全新的指标可以更真实、充分的反应市场

房东信心指数的特质，很大程度上是因为上海楼市长期处于“卖方市场”，房东掌握着市场的主动权，影响力更大

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